# Почему банк не дал ипотеку: первый взнос, доход и Startlån

Как правило, банк в Норвегии не выдаст ипотеку, если нарушены правила кредитования (utlånsforskriften): кредит — не больше 90 % стоимости жилья, весь долг — не больше 5 годовых доходов, а платить вы должны суметь и при ставке на 3 пункта выше, но не ниже 7 %. Если обычный банк долго отказывает, коммуна может выдать Startlån.

Источник: Lovdata — utlånsforskriften; Husbanken · проверено 7 октября 2026 года

## Что банк обязан проверить

Правила для всех банков записаны в предписании Минфина о кредитовании (utlånsforskriften). Решение банк должен основывать на обоснованной оценке: ваш доход, все долги и стоимость жилья.

1. **Первый взнос (egenkapital) — не меньше 10 %.** Ипотека не может быть больше 90 % обоснованной стоимости жилья; общий долг жилищного кооператива (fellesgjeld) тоже учитывается. Недостающую часть банк может покрыть дополнительным залогом другой недвижимости или поручительством (kausjon).
2. **Весь долг — не больше 5 годовых доходов.** Годовой доход считают до налоговых вычетов.
3. **Запас платёжеспособности.** Банк проверяет, хватит ли вам денег на обычные расходы, если ставка по всем долгам вырастет на 3 процентных пункта; в любом случае расчёт идёт по ставке не ниже 7 %.
4. **Погашение.** Если кредит больше 60 % стоимости жилья, каждый год нужно гасить часть долга.

Часть кредитов банк может выдать в обход этих правил: каждый квартал — до 10 % объёма новых ипотечных кредитов, в Осло — до 8 %. Порядок таких исключений банк определяет сам.

### Если банк отказал

Спросите в банке, какое правило не выполнено: взнос, общий долг или запас платёжеспособности. Если обычный банк долго не даёт ипотеку, обратитесь в свою коммуну за Startlån.

### Startlån — кредит от коммуны

Startlån дают тем, у кого долго не получается взять ипотеку в обычном банке, — например, семьям с детьми и тем, кто покупает первое жильё. Заявку рассматривает коммуна: она решает, дать ли кредит, и выплачивать его вы будете ей, а не Husbanken. Есть два вида Startlån:

- **обычный Startlån** — собственный взнос не нужен, кредит может покрыть всю цену, но дохода должно хватать на платежи и остальные необходимые расходы;
- **Startlån для покупающих первое жильё** — нужен взнос не меньше 5 % цены, и сначала нужно получить отказ или недостаточную сумму в обычном банке; такой кредит дают только некоторые коммуны, среди них Осло, Берген, Тронхейм и Ставангер.

Многие коммуны дают обычный Startlån только своим жителям.

### BSU — накопления на жильё

Если вам меньше 34 лет, копить на взнос можно на счёте BSU (boligsparing for ungdom): за сбережения на нём дают налоговый вычет.

## Первоисточники

- [Lovdata: utlånsforskriften — правила кредитования (FOR-2020-12-09-2648)](https://lovdata.no/dokument/SF/forskrift/2020-12-09-2648)
- [Husbanken: Startlån og tilskudd fra kommunen](https://www.husbanken.no/person/startlaan/soke-startlaan-og-tilskudd/)
- [Skatteetaten: Skattemelding for nybegynnere](https://www.skatteetaten.no/person/skatt/skattemelding/nybegynner/)
- [Forbrukerrådet: Finansportalen](https://www.forbrukerradet.no/finansportalen/)

Проверено: 7 октября 2026 года

## Где нужен юрист, банк или бухгалтерская фирма

Я не юрист и не бухгалтерская фирма. На сайте нет личных рекомендаций по кредитам и вложениям. Где нужен юрист, банк или бухгалтерская фирма (regnskapsforetak), скажу, куда обращаться.

Решение о кредите принимает банк, о Startlån — коммуна.

## Рынок недвижимости в Норвегии

Онлайн-курс о покупке и продаже недвижимости в Норвегии; ведёт Дарья Богоев. Доступ — 6 месяцев с даты старта, а при оплате после старта — со дня оплаты.

1740 NOK

[Рынок недвижимости в Норвегии: 1740 NOK](https://daria-norway.com/bolig/)

## Ответ и клуб по теме

- [Как снять жильё в Норвегии надолго: где искать и что в договоре](https://daria-norway.com/otvety/arenda-zhilya/)
- [Клуб в Telegram: эфиры по подписке](https://daria-norway.com/klub/)

## Вопросы об ипотеке

### Работаем, первый взнос есть — почему банк не дал кредит?

Взнос — только одно из условий. Банк также обязан проверить, что весь ваш долг не превысит 5 годовых доходов и что денег на жизнь хватит, если ставка вырастет на 3 пункта (расчёт — не ниже 7 %). Какое условие не выполнено, спросите в банке. В обход правил банк может выдать лишь небольшую долю кредитов — в пределах квартальной квоты.

### Как получить Startlån?

Подать заявку в коммуну, где вы живёте: решение принимает она. Обычный Startlån дают тем, у кого долго не получается взять ипотеку в обычном банке; собственный взнос для него не нужен, но дохода должно хватать на платежи и остальные необходимые расходы. Многие коммуны дают Startlån только своим жителям.

### Сколько нужно первого взноса для ипотеки?

Не меньше 10 % цены жилья: кредит не может превышать 90 % его стоимости. Недостающую часть можно закрыть дополнительным залогом или поручительством (kausjon). Для Startlån от коммуны взнос не нужен или нужен от 5 % — в зависимости от вида кредита.

### Какой процент по ипотеке в Норвегии?

У каждого банка свой. Сравнить цены кредитов разных банков можно на Finansportalen — это сервис Forbrukerrådet. Для проверки платёжеспособности банк в любом случае считает по ставке не ниже 7 %.

### Дают ли ипотеку иммигрантам с временным ВНЖ?

В общих правилах кредитования (utlånsforskriften) условий о гражданстве или виде на жительство нет: банк оценивает доход, долги и стоимость жилья. Как он учитывает ваш статус и срок разрешения, решает сам банк — спросите об этом до подачи заявки.

[Открыть Telegram-канал](https://t.me/daria_norge)

Написать можно на info@daria-norway.com

Источник: https://daria-norway.com/otvety/ipoteka-v-norvegii/